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Informationsblatt II/2013

 

Liebe Mieterinnen und Mieter!

 

Na also. Es geht doch. Im Rahmen der Koalitionsgespräche in Berlin sind wichtige Übereinkünfte zur Wohnungs- und Mietenpolitik erzielt worden. Für Gebiete mit angespannter Wohnraumversorgung wie dem Rhein-Main-Gebiet ist eine Mietpreisbremse vorgesehen. Danach sollen künftig Mieterhöhungen auf 15% in vier Jahren begrenzt werden. Das bedeutet nahezu eine Halbierung. Ein für Mieter bedeutsamer Schritt.

Besonders wichtig ist auch die Absicht, bei Wiedervermietung einer freigewordenen Wohnung die vereinbarte Miete zu begrenzen auf maximal 10% über der Vergleichsmiete. Eine derartige gesetzliche Begrenzung von Wiedervermietungsmieten führt in Ballungsräumen wie dem Rhein-Main-Gebiet mit Frankfurt am Main zu einer spürbaren Dämpfung der galoppierenden Mietpreissteigerungen. So liegen beispielsweise in Frankfurt am Main die Wiedervermietungsmieten im Durchschnitt 28% über der nach dem Mietspiegel zulässigen ortsüblichen Vergleichsmiete.

Voraussetzung für beide Maßnahmen ist, dass die Hessische Landesregierung Städte und Bereiche mit angespannter Wohnraumversorgung benennt, in denen die gesetzlichen Bestimmungen dann wirksam werden können.

Die jetzige Hessische Landesregierung verweigert sich Schritten zur Mietpreisbegrenzung. Im Gegensatz zu Bayern, Berlin, Hamburg…. hat sie bisher von der gesetzlichen Möglichkeit, Mieten auf 15% in drei Jahren zu begrenzen bisher keinen Gebrauch gemacht. Viele Mieterhaushalte sind dadurch jeden Monat von unnötig hohen Mieterhöhungen betroffen.

Für Mieterhaushalte von hohem Interesse ist auch die Vereinbarung bei den Koalitionsgesprächen in Berlin, dass Modernisierungsmieterhöhungen künftig auf 10% pro Jahr der aufgewandten Modernisierungskosten begrenzt werden und Maklergebühren vom beauftragenden Vermieter zu tragen sind, und nicht von den Mietern.

Ins Auge gefasst wird bei den Berliner Verhandlungen auch eine spürbare Belebung des Wohnungsbaus, die Erhöhung der Mittel für die Wärmedämmung von Gebäuden, eine drastische Erhöhung der Mittel für die Projekte Soziale Stadt zur Stabilisierung von Stadtquartieren.

Die Berliner Beschlüsse sind Ergebnis des beharrlichen Drängens des Deutschen Mieterbundes, der seit langem auf die katastrophale Entwicklung in zahlreichen Ballungsräumen hinweist und unermüdlich wirksame Schritte zur Bekämpfung des zunehmenden Wohnungsmangels und durch die Decke gehende Mieten gefordert hat.

Es zeigt sich erneut: Eine klare, deutlich vertretbare und erkennbare Haltung, wie sie der Mieterbund vertritt, führt in Verbindung mit Ausdauer und breiter Unterstützung in der Bevölkerung zum Erfolg.

 

 

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Sieghard Pawlik

 

Amtsgericht weist Wohnungsgesellschaft in die Schranken

Eine krachende Niederlage hat die Deutsche Wohnen Management GmbH mit ihrer Klage gegen einen Mieter in Frankfurt am Main-Höchst vor dem Amtsgericht Frankfurt erlitten. Die Wohnungsgesellschaft hat versucht, mit der Betriebs- und Heizkostenabrechnung des Jahres 2011 den sechs Mietern eines Hauses in Frankfurt am Main-Höchst Heizkosten in Rechnung zu stellen, die bereits im Jahr 2010 angefallen waren. Die Mieter haben sich mit Hilfe des Mieterbund Hoechster Wohnen e.V. gegen diesen rechtswidrigen Versuch gewehrt, mit durchschlagendem Erfolg, wie das Urteil zeigt.

Nach Berechnungen des Mieterbund Hoechster Wohnen e.V. sind die Heizkostenabrechnungen zwischen 677,- € und 947,- € zugunsten der Mieter zu korrigieren.

Im Informationsblatt I/2013 haben wir bereits über den Fall berichtet. In der Entscheidung des Amtsgerichts geht es konkret um Nachforderungen aus der unzulässigen Heizkostenabrechnung. Mehrere Mieter haben Anspruch auf Rückerstattung eines Teils ihrer geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen. Für diese Mieter fordert der Mieterbund Hoechster Wohnen e.V. die vollständige Rückerstattung zu viel gezahlter Vorauszahlungen.

In den nächsten Ausgaben wird über den weiteren Fortgang berichtet.

 

Unglaublich! 3700 € für Heizung und Warmwasser

3700 € für Heizung und Warmwasser fordert die Hausverwaltung von den Mietern einer 74qm großen Wohnung in Frankfurt am Main-Sossenheim. Heizung und Warmwasser führen zusätzlich zur Nettomiete zu einer Belastung von 4,20 € je qm Wohnfläche. Mieter wehren sich mit Hilfe des Mieterbund Hoechster Wohnen e.V. gegen die enormen Heizkosten.

Auf die entsprechenden Widersprüche und Klärungswünsche hat die ehemalige Hausverwaltung nicht reagiert, obwohl die Mieter auf Empfehlung des Mieterbund Hoechster Wohnen e.V. hohe in Rechnung gestellte Nachforderungen nicht gezahlt haben. Die Wohnanlage steht jetzt unter neuer Verwaltung.

Kommt es mit der Vermieterseite zu keiner vernünftigen Einigung, wird der Mieterbund gemeinsam mit den Mietern eine gerichtliche Klärung anstreben.

 

Anliegerbeiträge

Straßenanliegerbeiträge oder Straßenausbaugebühren, die die Gemeinde den Eigentümern in Rechnung stellt, können nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgewälzt werden. Derartige Kosten gehören nicht zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks.

Straßenanliegerbeiträge oder Straßenausbaugebühren sind Sache des Vermieters und ausschließlich von ihm zu bezahlen.

 

Kosten der Wohnungsrenovierung

Ist im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart und geregelt, dass der Mieter Schönheitsreparaturen in seiner Wohnung durchzuführen hat, ist der Vermieter selbst für die erforderlichen Tapezier- und Anstreicharbeiten in der Mietwohnung verantwortlich. Nicht nur bei einer fehlenden vertraglichen Regelung über durchzuführende Schönheitsreparaturen, sondern auch wenn die vereinbarte Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist, muss der Vermieter die Schönheitsreparaturen in der Mieterwohnung durchführen. Bei nicht vorhandener bzw. unwirksamer vertraglicher Vereinbarung der Schönheitsreparaturen ist der Vermieter verpflichtet, für erforderliche Renovierungsarbeiten in der Wohnung aufzukommen. Das gilt selbstverständlich auch während des laufenden Mietverhältnisses.

Achtung: Lassen Sie sich im Bedarfsfall unbedingt fachkundig beraten. Nur mit einer entsprechenden Beratung sind unliebsame Überraschungen auszuschließen.

Betriebskostenabrechnung – Deutsche Wohnen stellt deutlich höhere Versicherungskosten in Rechnung

Die Deutsche Wohnen stellt mit der Betriebskostenabrechnung 2012 Mietern deutlich höhere Versicherungsbeiträge in Rechnung.

Für eine 71qm große Wohnung werden 144,- € für Versicherung gefordert. Begründet werden die hohen Versicherungsbeträge mit höherem Schadensanfall und einer Neuausschreibung. Merkwürdig nur, bei anderen großen Wohnungsgesellschaften liegen die Versicherungskosten deutlich niedriger!

Für Mieter, die sich an den Mieterbund Hoechster Wohnen e.V. gewandt haben, wurde die Wohnungsgesellschaft zur Klärung der starken Kostensteigerung aufgefordert.

 

Heizperiode

Spätestens mit Beginn der Heizperiode am 01. Oktober muss die Heizung in Betrieb genommen werden. Tagsüber, d.h. zwischen 06.00 und 24.00 Uhr, sind 20 – 22 Grad im Wohnzimmer und bis 23 Grad Celsius im Bad üblich. Werden diese Temperaturen nicht erreicht, oder fällt die Heizung aus, muss der Vermieter informiert werden. Es liegt ein Mangel vor. Der Vermieter muss für Abhilfe sorgen. Passiert nichts, kann der Mieter unter Umständen die Miete kürzen. Nachts darf die Heizung nicht völlig abgeschaltet werden. Der Vermieter kann die Temperatur nachts absenken, er muss aber eine Mindesttemperatur von etwa 17 – 18 Grad Celsius gewährleisten.

 

Belegeinsicht

Grundsätzlich hat der Mieter das Recht, die Belege, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegen, beispielsweise Grundsteuerbescheid, Versicherungspolicen, Arbeitsverträge, Rechnungen über Hausmeistertätigkeiten, Gartenpflege, zu prüfen. Übersendet der Vermieter auf Nachfrage des Mieters keine Fotokopien der Unterlagen, muss der Mieter in den Büroräumen des Vermieters selbst Einsicht in die Unterlagen nehmen. Hier ist er dann auch berechtigt, die einzelnen Unterlagen mit einem eigenen Gerät abzulichten. Belange des Datenschutzes stehen dem nicht entgegen.

Für übersandte Kopien darf der Vermieter einen angemessenen Betrag in Rechnung stellen.

 

Verwaltungskosten und Reparaturarbeiten sind keine Betriebskosten

Egal, was im Mietvertrag steht – Kosten für Verwaltungsarbeiten oder Reparaturarbeiten sind nie Betriebskosten, die über die jährliche Abrechnung auf die Mieter abgewälzt werden dürfen. Kosten für Reparaturen an der Heizungsanlage, dem Fahrstuhl sind keine Wartungskosten, die den Mietern in Rechnung gestellt werden dürfen. Auch die Kosten für das Auswechseln von Lampen und Glühbirnen dürfen nicht unter Allgemeinstrom oder Hausmeisterkosten aufgeführt werden. Auch hier handelt es sich um Instandsetzungskosten, die Mieter nie zahlen müssen.

 

Hausverkauf: Wer muss die Kaution zurückzahlen?

Der Hausverkäufer, d.h. der alte/frühere Vermieter des Mieters muss nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietkaution zurückzahlen. Voraussetzung ist, dass der Mieter die Kaution von dem Käufer des Hauses, dem neuen Vermieter, nicht erlangen kann (BGH VIII ZR 143/12). Das bedeutet, der Mieter muss zunächst seinen jetzigen Vermieter in Anspruch nehmen, zumindest solange dies nicht aussichtslos erscheint, z.B. wegen Zwangsverwaltung und Kontopfändung. Dann erst kann er sich an den früheren Vermieter halten, es sei denn, der Mieter hat hierauf laut Vertrag (Individualvereinbarung) verzichtet.

 

Umwandlung

Miethäuser können in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Dann ist der Eigentümer/Vermieter nicht mehr Eigentümer des ganzen Hauses. Es wird separates Eigentum für jede Wohnung gebildet. Für Mieter erhöht sich das Kündigungsrisiko.

Kündigungssperrfrist: Die Kündigungssperrfrist beginnt mit vollendetem Eigentumserwerb, also Grundbucheintragung. Die Kündigungssperrfrist beginnt mit der Eintragung des ersten Erwerbers in das Grundbuch zu laufen. Eine vor Ablauf der Sperrfrist ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist unwirksam. Nach Ablauf der Sperrfrist kann der Vermieter kündigen. Dann beginnt jedoch erst die konkrete Kündigungsschutzfrist des Mieters, die je nach Dauer des Mietverhältnisses drei bis neun Monate beträgt.

 

Mieterbund berät auch selbstnutzende Eigentümer von Eigentumswohnungen

Der Mieterbund Hoechster Wohnen e.V. berät auch selbstnutzende Eigentümer von Eigentumswohnungen. Die Beratung erfolgt durch im Wohneigentumsrecht erfahrene Rechtsanwälte. Eine Reihe von Vorgaben des Mietrechts gilt auch für selbstgenutzte Eigentumswohnungen. Diese Vorschriften stehen aber im Zusammenhang mit Vorgaben des Wohneigentumsrechts. Dabei sind auch teilweise nach dem Eigentumsrecht andere Fristen und Verfahrenswege zu beachten.

Für Beratungen stehen deshalb speziell auch im Wohneigentumsrecht erfahrene Anwälte zur Verfügung.