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Informationsblatt I/2015

 

Liebe Mieterinnen und Mieter!

Bezahlbares Wohnen und eine gerechte Mieterpolitik sind für den Zusammenhalt unserer Gesellschaft von zentraler Bedeutung. Die Realität für viele Haushalte sieht anders aus. Der Mangel an bezahlbaren Wohnungen ist überall spürbar.

In Frankfurt fehlen zum Beispiel bereits jetzt 30.000 Wohnungen. 2.500 preiswerte Mietwohnungen werden nach offiziellen Angaben jährlich in teure Eigentumswohnungen umgewandelt.

Ursache der wachsenden Wohnungsnot bei bezahlbaren Wohnungen ist, dass der Wohnungsbau in den zurückliegenden Jahren bei weitem nicht Schritt gehalten hat mit dem starken Bevölkerungswachstum in wirtschaftsstarken Ballungsräumen wie dem Rhein-Main-Gebiet.

Auch als Folge des zu geringen Wohnungsbaus steigen Mieten und Wohnungspreise stark. Mieterhaushalte mit geringem bis durchschnittlichem Einkommen werden oft aus ihren angespannten Wohnungen und Stadtteilen verdrängt.

Wichtig deshalb jetzt: Die Mietpreisbremse, mit der Mieten bei der Wiedervermietung auf 10 Prozent über die geltende ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt werden sollen, muss schnell kommen.

Das Gerangel in der Großen Koalition, mit dem die CDU entgegen der eindeutigen Koalitionsvereinbarung die Wirksamkeit des Gesetzes aushöhlen und verzögern will, geht zu Lasten ungezählter Mieter. Eine wirksame Mietpreisbremse wird jetzt gebraucht.

Ihr Sieghard Pawlik

 

Mieterhöhungsfälle

Viele Mieter sind seit Ende 2014 von teils drastischen Mieterhöhungen betroffen. In der Mietrechtsberatung haben sich die Beratungsfälle verdreifacht.

Es ist erkennbar, dass besonders die Deutsche Annington, die Deutsche Wohnen Management GmbH, eine Reihe von Hausverwaltungen sowie einzelne Privatvermieter mit dem Frankfurter Mietspiegel 2014 deutliche Mieterhöhungen fordern. Viele Mieterhöhungen bewegen sich in der Größenordnung zwischen 30,- und 50,- € je Monat. Spitzenwert ist eine geforderte Mieterhöhung von 107,- €.

Für zahlreiche Mieterhaushalte führen die Erhöhungen zu Problemen. Die auf 15% abgesenkte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren verhindert bei einem Teil der Mieterhöhungsverlangen noch Schlimmeres. Trotzdem stehen Mieter mit geringeren Einkommen und vor allem zahlreiche Rentner vor schwierigen finanziellen Problemen. Notwendig ist, auch angesichts der Mieterhöhungen der zurückliegenden Jahre, eine wirksame Begrenzung weiterer Mietpreisanstiege.

 

Unberechtigte Mieterhöhungen vermeiden – Geforderte Mieterhöhungen überprüfen lassen!

Zahlreiche Mieterhöhungsverlangen enthalten Fehler. Für Mieter sind diese Fehler oft nur schwer oder nicht zu erkennen. So sind z.B. in Wohnungsbeständen in der Häussermannstraße in Frankfurt am Main-Griesheim erforderliche Abschläge nach dem Frankfurter Mietspiegel wie Leitungen über Putz oder kleinstes Zimmer nicht größer als 9 qm nicht berücksichtigt worden. Haben Mieter eine Etagenheizung oder Gaseinzelöfen auf eigene Kosten in ihrer Wohnung eingebaut, führt auch dies zu entsprechenden Abzügen. Werden derartige Fehler nicht erkannt, führt dies zu überhöhten Mietzahlungen von mehreren Hundert Euro je Jahr. Also: Mieterhöhungen auf jeden Fall fachkundig überprüfen lassen und oftmals dadurch Geld sparen.

 

Falsche Heizkostenabrechnungen – Ärger ohne Ende

32,- € pro cbm Warmwasser fordert die Deutsche Wohnen Management GmbH von Mietern der Heidesiedlung in Liederbach. Das sind 20,- € je cbm Warmwasser zu viel. Je nach Verbrauch errechnen sich damit unzulässig in Rechnung gestellte Beträge von 180,- € bis zu nahezu 1.000,- €. Die Wohnungsgesellschaft ist zu einer Klärung bisher nicht bereit. Zahlreiche Mieterinnen und Mieter haben auf Empfehlung des Mieterbund Hoechster Wohnen e.V. Nachforderungen nicht gezahlt. In einem Einzelfall hat der betroffene Mieter auf Empfehlung des Mietervereins nicht nur die geforderte Nachzahlung nicht gezahlt, sondern von einer nachfolgenden Mietzahlung einen ihm zustehenden Erstattungsbetrag einbehalten. Die Wohnungsgesellschaft hat bis jetzt keine Klage auf Zahlung eingeleitet. Selbst auf direkte Forderung, Klage einzureichen, wurde bisher nicht reagiert. Warum wohl?

 

Heizkosten 2014

Mieter können davon ausgehen, dass die Heizkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2014 deutlich niedriger ausfallen wird als noch die Abrechnung für 2013. Grund hierfür ist, dass wegen des milden Winters – sowohl am Anfang als auch am Ende des Jahres – der Energieverbrauch um 20 – 25% gesunken ist. Gleichzeitig sind die Energiepreise im letzten Jahr nicht gestiegen. Im Gegenteil, Öl wurde um fast 10% preiswerter, Fernwärme um fast 2% und der Gaspreis blieb stabil. Folge ist, dass Mieter mit Rückzahlungen rechnen können, wenn im Laufe des Jahres 2015 die Heizkostenabrechnung kommt. Für eine 70qm große ölbeheizte Wohnung mussten 2013 durchschnittlich 1085,- € gezahlt werden. 2014 dürften es voraussichtlich im Durchschnitt 820,- € sein. Das bedeutet: 265,- € weniger.

 

Traumgewinne

Firmen wie Ista, Techem oder Brunate-Metrona, die die verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnungen im Auftrag der Vermieter erstellen, und die Heizkostenverteiler ablesen, verdienen sich offensichtliche eine "goldene Nase".

Nach Berichten von FAZ-online erzielte Ista im vergangenen Jahr bei einem Umsatz von 710 Millionen Euro knapp 302 Millionen € Gewinn, vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen. Das enspricht einer Rendite von 42,5%. Bei Techem sieht es nicht viel schlechter aus. Bei 704 Millionen € Umsatz standen am Ende 240 Millionen € Rendite, somit 34%. Die beiden Unternehmen kommen zusammen auf einen Marktanteil von 53%.

 

Einsparpotenzial bei Betriebs- und Heizkosten

Fast 2/3 aller Mieterinnen und Mieter vermuten, dass es erhebliches Einsparpotenzial bei Strom, Gas, Wasser, Müllabfuhr, Hausreinigung oder Hausmeisterdiensten gibt. 36% attestieren ihrem Vermieter Untätigkeit bei der Verpflichtung, die sogenannte Zweite Miete so gering wie möglich zu halten. Das ergab eine Studie der Immobiliengesellschaft TAG mit der TU-Darmstadt. Immobilienunternehmen hätten die Zweite Miete bisher zu wenig im Blick, sagte Immobilien-Experte Dirk Schirig von der TU-Darmstadt. Praxiserfahrungen zeigen deutlich, dass die Nebenkosten um bis zu 20% pro Wohnung und Jahr reduziert werden können. Die große Mehrheit der Mieter befürchtet, dass die Ausgaben für die Zweite Miete weiter unkontrolliert steigen. 89% der Befragten wünschen sich, dass ihr Vermieter mehr unternimmt, um die Nebenkosten gering zu halten.

 

Modernisierung und Baufreiheit

Ein Mieter muss bei beabsichtigten Modernisierungs- oder Reparaturarbeiten des Vermieters keine Baufreiheit schaffen. Das bedeutet: Der Mieter muss keine Schränke abbauen, Möbel aus dem Zimmer schleppen, usw., um die Handwerkerarbeiten zu erleichtern oder zu ermöglichen. Das gilt – so das Landgericht Berlin – (63 S373/13) auch dann, wenn der Mieter verpflichtet ist, die geplanten Modernisierungs- oder Instandsetzungsarbeiten zu dulden. Dulden bedeutet eben nicht "Mitanpacken". Der Mieter ist nicht verpflichtet, innerhalb der Wohnung den notwendigen Platz für die Durchführung der Arbeiten zu schaffen.

 

Lüften – wichtig gegen Feuchtigkeits- und Schimmelbildung

Gerade im Winter und in der Übergangszeit ist Lüften wichtig, damit Feuchtigkeitsschäden verhindert werden. Deshalb sollte je nach Nutzung der Räume mindestens 2-3 mal am Tag Durchzug gemacht werden. – Fenster weit öffnen und gründlich lüften, jeweils etwa 10 Minuten.

 

Baden und Duschen erlaubt

Auch nach 22.00 bzw. 24.00 Uhr dürfen Mieter in der Wohnung baden oder duschen. Eine anderslautende Regelung im Mietvertrag ist unwirksam. Der Mieter kann nach Ansicht des Landgerichts Köln (1 S304/96) das Bad grundsätzlich zu jeder Tages- und Nachtzeit benutzen.

 

Waschmaschine und Wäschetrockner

Geräusche von Haushaltsmaschinen wie Waschmaschine oder Wäschetrockner sind von den Mitmietern als sozialadäquate Lärmbeeinträchtigung hinzunehmen. Dies gilt erst recht, wenn ein Mieter unter Berücksichtigung der gebotenen Rücksichtnahme die Geräte nutzt und die allgemeinen Ruhepausen, die ggf. in der Hausordnung vereinbart sind, einhält (LG Freiburg 9 S 60/13).

 

Rauchen

 

Zigarettenqualm aus der Nachbarwohnung kann eine Mietminderung rechtfertigen. Zwar sei den Bewohnern das Rauchen in der unten liegenden Wohnung gestattet, da der Rauch aber aus baulichen Gründen in die Wohnung des Mieters nach oben ziehe, könnten diese Mieter die Miete kürzen. Der Rauch drang durch die Geschossdecke und Lüftungsschächte nach oben. Da die unter den betroffenen Mietern gelegene Ferienwohnung nur zeitweise benutzt wurde, hielt das Landgericht Lübeck (27 C1549/13) eine 5-prozentige Mietminderung für gerechtfertigt.

 

Wohnungssuche im Rhein-Main-Gebiet

Für viele Haushalte im Rhein-Main-Gebiet wird es immer schwieriger, eine bezahlbare Wohnung zu finden. So fehlen zum 31.12.2014 allein in Frankfurt am Main nahezu 30.000 Wohnungen. Dabei ist eine notwendige Leerstandsreserve für z.B. Umzüge, Instandsetzungen und Modernisierungen in Wohnungen nicht mit berücksichtigt. Allein in den letzten drei bis vier Jahren hat sich die Zahl der fehlenden Wohnungen verdoppelt. Die Folge: Stark steigende Mieten.